Un mot suffit et il tient en six lettres : le syndic. C’est la solution des grilles de mots croisés, c’est aussi la réponse juridique, à une nuance près qui change tout. Le syndic administre les parties communes sans les posséder et ne décide presque rien seul. Derrière lui se tient le syndicat des copropriétaires, propriétaire collectif de l’immeuble, qui tranche en assemblée générale. Voici comment ce trio se partage le pouvoir, l’argent et les responsabilités.
Le syndic exécute, le syndicat des copropriétaires décide
La loi du 10 juillet 1965 organise une répartition des rôles que beaucoup de résidents confondent. Le syndicat des copropriétaires naît dès la division de l’immeuble en lots. Cette personne morale regroupe tous les propriétaires sans exception, signe des contrats, agit en justice et détient collectivement les parties communes. C’est lui, juridiquement, qui administre l’immeuble. La forme de détention du lot n’y change rien : un propriétaire en nom propre et une SCI familiale, dont la constitution chez un notaire représente un coût à anticiper, y pèsent exactement de la même façon.
Le syndic intervient comme mandataire du syndicat. Sa désignation reste obligatoire, son mandat prend la forme d’un document écrit approuvé en assemblée générale qui fixe la durée de sa mission, ses prestations et sa rémunération. Il applique les décisions votées, gère le quotidien et représente le syndicat auprès de la mairie, des entreprises ou des tribunaux. Ses missions couvrent un périmètre large :
- tenir la comptabilité du syndicat et appeler les provisions de charges
- élaborer le budget prévisionnel et régler les fournisseurs
- convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an
- surveiller les services collectifs : ascenseurs, chauffage, espaces verts, ordures ménagères
- souscrire les contrats d’assurance et déclarer les sinistres
- lancer les travaux d’urgence sans attendre un vote
Reste un troisième acteur, souvent sous-estimé : le conseil syndical. Ses membres, élus parmi les copropriétaires, assistent le syndic, contrôlent sa gestion et servent de courroie de transmission avec les résidents. Leur pouvoir s’arrête là. Un conseil syndical n’a aucune capacité de décision autonome, ce qui répond à la question que se posent beaucoup de copropriétaires agacés par leur gestionnaire : au-dessus du syndic, il n’y a pas le conseil syndical, il y a l’assemblée générale.
Ce que la loi range dans les parties communes
L’article 3 de la loi de 1965 pose un critère simple, l’usage partagé.
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Le gros œuvre, la toiture, les fondations, les voies d’accès, les halls, les escaliers et les locaux de services communs entrent dans cette catégorie. La frontière avec le privatif se lit dans l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, seul document qui fait foi en cas de doute. La porte palière illustre bien cette zone grise : sa face intérieure relève souvent du privatif, sa face extérieure du commun, au nom de l’harmonie architecturale.
Trois régimes coexistent :
- les parties communes générales, qui profitent à tous les lots et se financent sur les tantièmes généraux
- les parties communes spéciales, réservées à certains copropriétaires seulement, comme la cage d’escalier d’un bâtiment dans une résidence qui en compte plusieurs
- les parties communes à jouissance privative, propriété de tous mais usage exclusif d’un seul, cas classique d’une terrasse ou d’un jardin attenant
La loi ELAN de 2018 a imposé de mentionner ces parties spéciales et ces droits de jouissance dans le règlement de copropriété, avec une mise en conformité attendue avant novembre 2021. Les copropriétés restées silencieuses fragilisent aujourd’hui la vente d’une partie commune ou la répartition de leurs charges spéciales.
Qui vote quoi en assemblée générale ?
L’assemblée générale reste l’organe souverain. Chaque copropriétaire y pèse le nombre de voix correspondant à ses tantièmes, un tantième valant une voix. Toute la subtilité tient au seuil de majorité applicable, qui dépend de la nature de la décision et non du simple fait qu’elle touche aux parties communes.
| Majorité | Base de calcul | Décisions concernées |
|---|---|---|
| Article 24 | Voix exprimées des présents et représentés | Entretien courant, travaux de conservation ou de sécurité, budget prévisionnel, approbation des comptes |
| Article 25 | Voix de tous les copropriétaires | Désignation ou révocation du syndic, élection du conseil syndical, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires détenant les deux tiers des voix | Transformation ou amélioration des parties communes, modification du règlement de copropriété, actes de disposition |
| Unanimité | Toutes les voix | Vente d’une partie commune essentielle, atteinte à la destination de l’immeuble |
Un mécanisme évite les blocages stériles. Quand un projet soumis à l’article 25 recueille au moins un tiers des voix du syndicat sans atteindre la majorité requise, l’assemblée procède aussitôt à un second vote à la majorité de l’article 24. En dessous de ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois statue sur le même projet à cette majorité allégée.
L’entretien se paie en tantièmes
Chaque copropriétaire finance les parties communes au prorata de sa quote-part, fixée à la création de la copropriété par un géomètre-expert selon la surface, la situation et la nature du lot. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, un appartement qui en détient 80 supportera 800 euros d’une réfection facturée 10 000 euros. La règle vaut même sans usage direct : le propriétaire du dernier étage participe à l’entretien des espaces verts, celui du rez-de-chaussée à la réfection de la toiture. Ces appels de charges se cumulent avec la fiscalité du logement : la taxe foncière reste due chaque année, même si les propriétaires les plus âgés peuvent en être dispensés sous conditions de revenus.
Le budget prévisionnel voté chaque année trace la ligne entre deux mondes. En deçà, le syndic engage seul les dépenses de maintenance, ampoules, réparation d’interphone, petit dépannage de chaudière. Au-delà, les gros travaux comme un ravalement de façade ou le remplacement d’un ascenseur exigent un vote préalable de l’assemblée générale. La loi Alur de 2014 y ajoute une obligation ferme : le syndicat souscrit une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés par les parties communes, du passant blessé par une tuile au visiteur qui chute dans l’escalier.
Syndic professionnel ou syndic bénévole, deux régimes pour un même mandat
Rien n’oblige une copropriété à confier son immeuble à un cabinet. Le syndic bénévole doit posséder un lot dans la copropriété, sa désignation passe par un vote en assemblée générale comme pour un professionnel. Il échappe aux exigences de la loi Hoguet : ni carte professionnelle, ni garantie financière.
Cette légèreté administrative n’allège en rien ses obligations. Convocation des assemblées, comptabilité du syndicat, exécution des décisions, conservation des archives, gestion du compte bancaire : le programme reste identique et sa responsabilité s’engage dans les mêmes conditions que celle d’un gestionnaire rémunéré. Une assurance responsabilité civile personnelle constitue une précaution élémentaire. Le syndic bénévole doit aussi veiller à l’immatriculation de la copropriété au registre national tenu par l’Anah, en tenant à jour le nombre de lots, le budget prévisionnel, les impayés et les travaux engagés.
